Les différents types de baux

En Belgique, il existe plusieurs baux en matière locative. Vous trouverez ci-après les différents baux qu’il est possible de conclure avec un locataire.

1. Le bail de 9 ans

Il s’agit du bail par défaut. En effet, si aucune durée n’est stipulée dans le bail il est supposé avoir été conclu pour une durée de neuf ans.

Le bail prend fin si l’une des parties y a donné renon. A défaut de congé notifié dans les délais, le bail est automatiquement prolongé à chaque fois pour une période de trois ans, aux mêmes conditions. Si le bail a été prolongé pour circonstance exceptionnelle, il expire par la simple arrivée de l’échéance fixé par le juge de Paix ou de commun accord.

Le bailleur peut mettre fin au bail uniquement pour les trois raisons suivantes :

a) Pour occupation personnelle : il peut le faire à tout moment, sans indemnité mais moyennant un préavis de trois mois et sous les conditions suivantes :

• pour occuper lui-même le bien ou par un membre de ses proches
• l’occupation doit être effective et continue pendant deux ans
• les lieux doivent être occupés dans l’année qui suit l’expiration du préavis
• le congé doit mentionner l’identité de la personne qui occupera le bien et son lien de parenté avec le bailleur

b) Pour reconstruire, transformer ou rénover l’immeuble: dans ce cas, le bailleur ne peut mettre fin au bail qu’à l’expiration du premier et du deuxième triennat et moyennant un préavis de six mois. Le congé peut être donné à tout moment (sauf pendant la première année du bail si les travaux affectent plusieurs logements d’un même immeuble appartenant à un même propriétaire). Cependant, il doit respecter les trois conditions suivantes :

• les travaux doivent affecter le corps du logement occupé par le preneur
• le coût des travaux doit dépasser trois années de loyer ou deux années de loyer quand l’immeuble est composé de plusieurs logements
• les travaux doivent être commencés dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent l’expiration du préavis donné par le bailleur

c) Sans motif: le bailleur peut mettre fin au bail sans motif à l’expiration du premier ou du deuxième triennat, moyennant un préavis de six mois et une indemnité de neuf ou six mois de loyer selon que le contrat de bail prenne fin au premier ou au deuxième triennat.

Fin du bail par le preneur :

Le preneur quant à lui, peut mettre fin au bail à tout moment, sans motif et moyennant une indemnité de trois, deux ou un mois selon que le bail prenne fin durant la première, deuxième ou troisième année de location. Passé la durée de trois ans, le preneur peut mettre fin au bail sans indemnité, à tout moment mais moyennant le préavis de trois mois.

Nous vous rappelons qu’il est important de résilier le bail par courrier recommandé. Le préavis commence à courir à partir du premier jour du mois qui suit l’envoi du courrier recommandé à la poste.

2. Le bail de courte durée

 Il s’agit d’un contrat de bail conclu pour une durée inférieur ou égale à trois ans.

Le bail prend fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre partie au moins trois mois avant l’expiration de la durée du bail convenue. A défaut, si l’occupation se prolonge, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans.

Le bail de courte durée, ne peut être reconduit qu’une seule fois et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de la location ne puisse excéder trois ans. En cas de deuxième prolongation, le bail est réputé avoir été conclu dès l’origine pour une durée de neuf ans à dater de son entrée en vigueur.

Exemple 1 : si vous avez conclu un bail d’un an et demi. Vous pouvez demander la reconduction du bail (pour la même période et les mêmes conditions car la durée total du bail n’excède pas trois ans). Le bail sera alors reconduit pour un an. Si à la fin de cette reconduction, aucun préavis n’est donné, le bail est considéré comme un bail de neuf ans. Vous vous trouvez dans votre quatrième année de bail et les conditions du bail de neuf sont d’application en cas de résiliation anticipée par l’une ou l’autre partie.

Exemple 2 : si vous avez conclu un bail de deux ans, vous ne pouvez pas demander la reconduction du bail car elle excède la période de trois ans. Le bail passe alors automatiquement en bail de neuf ans. Vous vous trouvez donc dans votre troisième année de bail et les conditions du bail de neuf sont d’application en cas de résiliation anticipée par l’une ou l’autre partie.

Le bail peut comporter une clause autorisant le preneur à mettre fin au bail de manière anticipée (exemple : clause diplomatique).

3. Le bail de longue durée:

Il s’agit d’un bail conclu pour une durée de minimum neuf ans et maximum nonante-neuf ans. Le bail prend fin à l’expiration du terme convenu moyennant un préavis de six mois notifié par l’une ou l’autre partie. A défaut de congé dans les délais, le bail est prolongé chaque fois pour une durée de trois ans.

Attention, pour ce type de bail, veiller à le faire transcrire auprès du bureau de la conservation des hypothèque afin qu’il soit opposable aux tiers. Cela implique que le bail doit faire l’objet d’un acte authentique, c’est-à-dire établi devant notaire. A défaut, le bail est inopposable aux tiers uniquement pour la partie qui excède neuf ans.

4. Le bail à vie:

Le bail à vie est un bail conclu jusqu’au décès du preneur. Le bail prend donc fin, automatiquement au moment du décès du preneur.

Sauf stipulation contraire, le bailleur ne peut pas faire usage des facultés de résiliation unilatérale qui lui sont conférées par la loi, c’est-à-dire de pouvoir mettre fin au bail pour occupation personnelle, pour travaux et sans motif.

Par contre, le preneur peut mettre fin au bail à tout moment et moyennant un préavis de trois mois.

Un écrit est nécessaire, faute de quoi le bail est considéré comme un bail de neuf ans.

Attention, pour ce type de bail, veiller à le faire transcrire auprès du bureau de la conservation des hypothèque afin qu’il soit opposable aux tiers. Cela implique que le bail doit faire l’objet d’un acte authentique, c’est-à-dire établi devant notaire. A défaut, le bail est inopposable aux tiers uniquement pour la partie qui excède neuf ans.

5. Le bail à rénovation:

Le preneur peut s’engager à exécuter à ses frais certains travaux de rénovation ou de remise en état du bien qui normalement sont à charge du bailleur et ce sous certaines conditions.

Les travaux que le preneur effectue doivent entraîner une contrepartie de la part du bailleur. Cette contrepartie peut prendre diverses formes : le bailleur peut diminuer le loyer, voir le supprimer ; peut renoncer à son droit de demander la révision du loyer ; peut s’engager à ne pas mettre fin au bail pendant une durée déterminée qui peut être inférieure ou supérieure à neuf ans.

Si les travaux consistent à rendre conforme l’immeuble pour qu’il puisse répondre aux exigences de sécurité, salubrité et habitabilité, la loi impose quatre conditions complémentaires qui doivent être remplie simultanément :

• les travaux envisagés doivent viser à mettre le bien loué en conformité avec les exigences de sécurité, salubrité et habitabilité exigées par la loi
• les travaux doivent être clairement définis
• la convention devra indiquer la date du début des travaux et leur durée d’exécution
• aucun loyer ne peut être exigé par le bailleur durant la période des travaux