Répartition des charges entre bailleurs et preneurs

MISE EN LOCATION D’UN LOGEMENT : RÉPARTITION DES CHARGES ENTRE BAILLEURS ET PRENEURS :

En tant que syndic d’immeuble, nous sommes souvent confrontés à la même question venant des copropriétaires qui mettent leur bien en location, à savoir quelles sont les charges qu’ils peuvent imputer à leurs locataires. Vous êtes (co)propriétaire ou locataire d’un logement, ceci peut peut-être vous aider.

Qu’entend-on par charges locatives ? Il s’agit des frais liés à l’occupation d’un logement. On distingue les charges de consommation (eau, gaz, électricité…) et les charges d’immeuble (entretien des communs, entretien de l’ascenseur, entretien des chaudières, électricité des communs…)

Forfait ou provisions pour charges ?

Lors de la conclusion d’un contrat de bail, les parties sont libres de préciser qui supportera l’une ou l’autre charge locative, à l’exception du précompte immobilier qui est toujours à charge du bailleur.

Lorsqu’il y a un compteur individuel, la situation est très simple. Le preneur ouvre ou transfert un compte auprès du distributeur de son choix.

Lorsqu’il n’y a pas de compteur individuel, les parties peuvent convenir que le preneur interviendra dans le paiement des charges, générale une fois par mois et ne même temps que le paiement de son loyer, soit sous la forme d’une provision ; soit sous la forme d’un forfait.

Dans le cas où les parties ont décidé d’établir un forfait, il est impossible pour le bailleur de demander au locataire un réajustement de ses charges en fonction de sa consommation réelle, même si cette consommation est largement supérieure au forfait convenu.

Dans le cas de versement de provisions pour charges, il y a lieu d’effectuer un décompte sur base des frais réels une fois par an, à une date prévue au contrat de bail.

Le Code Civil stipule que les grosses réparations sont à charge du bailleur et les petites réparations et entretiens sont à charges du preneur. Cependant, il n’est pas toujours évident de définir la nature des dépenses d’un immeuble.

Voici quelques exemples qui pourraient peut-être vous aider :

Quelles sont les charges dues par le locataire ?

Le locataire doit entretenir le bien en bon père de famille et selon sa destination.

En plus de sa consommation d’eau, de gaz, d’électricité… il doit également intervenir dans les charges d’entretien de l’immeuble mais également dans les petites réparations. C’est à ce moment-là que les choses se corsent. Comment définir qu’il s’agit d’une petite ou d’une grosse réparation ?

Voici quelques exemples : débouchage d’un évier, souillure des murs par des enfants, une vitre brisée, le joint d’un robinet qui coule, le détartrage d’un chauffe-eau, le ramonage de la cheminée, le remplacement des fusibles et interrupteurs, le nettoyage des murs et des plafonds, l’extermination de cafard et autres nuisibles si ceux-ci n’existaient pas lors de l’état des lieux,…

De plus, le locataire est tenu d’avertir le bailleur en cas de problème sous peine d’être tenu responsable des dégâts occasionnés.

Quelles sont les charges dues par le propriétaire ?

Le propriétaire est responsable de tout ce qui concernant les travaux structurels de l’immeuble ainsi que les grands entretiens liés à la tenue du bien.

Le Code Civil stipule ce qui suit :

– les grosses réparations : remise en état de la toiture, la façade, tout ce qui touche à la structure du bâtiment, remplacement des châssis, réparation de l’ascenseur et autres parties communes en ce compris les balcons, terrasses

– les travaux importants d’entretien : adaptation de l’installation électrique non conforme, remplacement des tuiles cassées, réparation des gouttières, ….

– les réparations permettant de remédier à la vétusté, à l’usure normale et à la force majeure : réparation des fuites dues à la vétusté, entretien des canalisation de gaz, entretien de la citerne d’eau de pluie, curage des colonnes et des égouts, remplacement des robinets usées…

En résumé – Répartition des charges

D’un point de vue purement financier, le preneur prendra en charges, via la provision mensuelle qu’il paie et en attendant le décompte annuel du bailleur sur base des charges réelles, toutes les dépenses courantes liées à l’utilisation du bien, à savoir :

– les frais de chauffage

– la consommation d’eau

– les abonnements d’électricité

– l’entretien de l’ascenseur

– l’entretien de la chaudière

– les charges communes de l’immeuble (chauffage, eau, électricien, entretien des communs…)

– son assurance habitation

De son côté, le bailleur prendra en charges :

– les grosses réparations

– les appels de fonds pour le fonds de réserve

– les appels de fonds pour le fonds de roulement

– les assurances du bâtiment

Les frais de gestion et de syndic sont en revanche soit à la charge du propriétaire, soit à la charge du locataire, selon les stipulations du contrat de bail.

Remarque : dans le cas où le locataire constate que le bailleur lui a réclamé des montants trop élevés pour les charges, il doit réclamer au bailleur la restitution de toutes les sommes qu’il aurait payées en trop, en lui adressant un courrier recommandé. Il ne peut toutefois exiger que les montants payés en trop pour les cinq dernières années. Si le bailleur ne rembourse pas les sommes dues, le locataire dispose d’un délai d’un an, à partir de l’envoi du courrier recommandé pour saisir le Juge de Paix.

Attention, le non-paiement des charges par le locataire ou des retards fréquents dans le paiement du loyer sont des fautes graves. Le juge peut mettre fin au contrat de bail aux torts du locataire avec des dommages et intérêts. Nous vous rappelons que seul le juge de Paix est compétent pour ordonner une expulsion. En effet, nous vous rappelons que les deux obligations principales du preneur est de payer les charges et les loyers en temps et en heure et de jouir du bien en « bon père de famille ».