Que se passe-t-il en cas de vente d’un bien loue ?
En cas de vente d’un bien loué, le nouvel acquéreur est subrogé dans les droits et obligations du vendeur en tant que nouveau bailleur.
Cependant, l’acquéreur devra veiller à vérifier si le bail a date certaine ou non, autrement dit si il est enregistré. Selon le type de bail et le fait que le bail soit ou non enregistré différents possibilité lui sont offertes.
- Le bail de 9 ans:
a) Le bail avec date certaine: l’acquéreur devient le nouveau bailleur et devra respecter le bail. Il pourra résilier le bail pour cause d’occupation personnelle ; pour travaux ou sans motif.
b) Le bail sans date certaine avec occupation de plus de six mois: l’acquéreur devient le nouveau bailleur et pourra mettre fin au bail moyennant un préavis de trois mois notifié au preneur endéans les trois mois de la passation de l’acte authentique de vente, pour occupation personnelle, travaux ou sans motif. Ce congé peut être donné sans devoir attente la fin d’un triennat, même dans le cas où le congé est donné sans motif. Des indemnités seront dues au locataire si le motif invoqué dans le congé n’est pas réalisé ou si le congé est donné sans motif.
c) Le bail sans date certaine avec occupation de moins de six mois : dans ce cas, le preneur ne jouit d’aucune protection et le bail n’est pas opposable à l’acquéreur qui peut y mettre fin sans congé ni indemnité. Le preneur garde la possibilité de solliciter le juge de Paix afin d’obtenir un délai ou une prolongation légal du contrat de bail. Le preneur pourra également envisager d’agir contre le bailleur-vendeur, lequel doit en principe imposer à l’acquéreur le respect du bail en cours. Il s’agit d’une des obligations du bailleur : assurer la jouissance paisible du preneur.
Attention, si le contrat de bail contient une « clause d’entretien de bail », celui-est opposable à l’acquéreur.
- Le bail de longue durée: le bail de plus de neuf ans doit faire l’objet d’une transcription à la conservation des hypothèques pour être opposable aux tiers. A défaut, le bail ne pourra être opposable à l’acquéreur pour la période qui excède les neuf ans.
- Le bail de courte durée:
a) Le bail avec date certaine: dans ce cas, le bail est opposable à l’acquéreur.
b) Le bail dans date certaine avec occupation de plus de six mois: selon la jurisprudence, l’acquéreur doit respecter le bail.
c) Le bail sans date certaine avec occupation de moins de six mois: le bail n’est pas opposable à l’acquéreur qui peut exiger le départ immédiat du locataire.
